Als gevolg van een serie klachten uit een wijk in een kleine gemeente in Zuid-Holland over voornamelijk parkeer- en geluidsoverlast door arbeidsmigranten die bij wijze van kamerverhuur gehuisvest worden, is door mij contact gezocht met de verschillende klagers om na te gaan van welke adressen de klachten afkomstig zijn.
Naar aanleiding van de klachten is een controle uitgevoerd door speciaal hiertoe aangewezen toezichthouders. Conclusie was dat sprake is van een overtreding van het bestemmingsplan waartegen gehandhaafd moest worden. Omdat handhaving de behoefte aan huisvesting van arbeidsmigranten niet wegneemt is tevens ingezet op wijziging van het bestemmingsplan, aanvulling van de Huisvestingsverordening met een vergunningenstelsel en een bijbehorend beleid om de vergunningverlening in goede banen te laten verlopen. Op deze manier is het onzelfstandig huisvesten van arbeidsmigranten mogelijk gemaakt maar worden de locaties gelijkmatig verdeeld over de gemeente.
“Zowel de gemeente als bezwaarmaker hebben zich de nodige kosten en moeite bespaard van een langlopende juridische procedure terwijl dit ook de onderlinge verstandhouding ten goede is gekomen. Een klassieke win-win.”
Vergunningverlening
Aan de hand van de nieuwe Huisvestingsverordening in samenhang met het beleid konden vanaf dat moment vergunningen verleend worden voor het omzetten van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte waarbij ruimte is voor gemiddeld 1 tot 2 vergunningen per straat. Bij heel grote straten met veel huisnummers kunnen dit er meer zijn en straten met minder dan 25 woningen komen niet in aanmerking. Verder is voorzien in een overgangsregeling waarbij eigenaren van woningen die aantoonbaar in gebruik waren als onzelfstandige huisvesting, tot een nader genoemde datum in aanmerking komen voor een vergunning op grond van de uitsterfregeling. Dit wil zeggen dat zij gebruikt mogen worden voor onzelfstandige huisvesting zolang zij niet van eigenaar wisselen. Wordt de eigendom overgedragen dan kan geen nieuwe vergunning aangevraagd worden tot in de betreffende straat opnieuw ruimte is voor een vergunning.
Bezwaar
Zo nu en dan wordt er bezwaar ingediend tegen een verleende vergunning voor omzetting naar onzelfstandige huisvesting. De redenen hiervoor lopen uiteen maar in het geval van een bepaalde straat was dit omdat het maximum aantal vergunningen al bereikt zou zijn. In dit geval klopte het dat het maximum aantal vergunningen was bereikt echter de vergunning waartegen bezwaar was ingediend was verleend op grond van de uitsterfregeling.
(pre) mediation gesprek
De secretaris van de commissie bezwaarschriften stelde een informeel gesprek voor om te kijken of dit kon leiden tot beter wederzijds begrip en inzicht in de regelgeving en daarmee samenhangende problematiek.
In het informeel gesprek onder leiding van de secretaris van de commissie is namens het college toegelicht wat het belang van de arbeidsmigranten is voor de economie van de gemeente en dat goede menswaardige huisvesting daarbij hoort. Wat niet wegneemt dat de bestaande bewoners van de gemeente recht hebben en houden op een veilige en geordende woon- en leefomgeving. Om dit te reguleren zijn in de Huisvestingsverordening en het beleid regels opgenomen om concentraties van onzelfstandige huisvesting te voorkomen omdat de ervaring leert dat dit eerder tot overlast zal leiden.
Verder is aan bezwaarmaker aangegeven dat bij de verlening van een zogenoemde omzettingsvergunning (vergunning voor omzetting van zelfstandige in onzelfstandige huisvesting) aan de vergunninghouder duidelijk gemaakt wordt dat een vergunning niet alleen rechten met zich brengt maar ook plichten. Bij die plichten hoort ‘goed verhuurderschap’. Onderdeel van dit ‘goed verhuurderschap’ zijn onder meer het beschikken over de juiste vergunningen, het opstellen van leefregels en die kenbaar maken aan de bewoners in de taal van het land van herkomst indien nodig, goed beheer voeren waaronder het beschikbaar stellen van contactgegevens voor omwonenden in het geval van klachten.
Van belang voor bezwaarmaker was dat klachten serieus genomen worden en binnen korte tijd worden opgepakt. Hoewel de beheerder van iedere woning met vergunning in eerste instantie aanspreekpunt is voor omwonenden zorgt de gemeente ook dat de lijntjes met de beheerders kort blijven om in geval van klachten snel te kunnen schakelen.
Resultaat
Het resultaat is dat er meer begrip is ontstaan bij de bezwaarmaker voor de keuzes die gemaakt zijn bij het introduceren van de vergunningplicht en het beleid en dat bij de gemeente een beter beeld is ontstaan van de woon- en leefsituatie in deze wijk. Bezwaarmaker heeft vervolgens besloten haar bezwaar in te trekken waardoor zowel de gemeente als bezwaarmaker zich de nodige kosten en moeite bespaard hebben van een langlopende juridische procedure terwijl dit ook de onderlinge verstandhouding ten goede is gekomen. Een klassieke win-win.
Bezwaarmaker heeft informatie gedeeld over panden waar arbeidsmigranten wonen en waar geen vergunning is verleend. Deze panden zijn door toezichthouders van de gemeente gecontroleerd waarna de eigenaren – indien van toepassing – zijn aangesproken op het gebruik van hun pand. Uiteindelijk ging het om 1 pand waar geregeld overlast vandaan kwam en waar een vergunning voor is verleend. De beheerder van dit pand – met wie vanuit de gemeente contacten worden onderhouden – is hierop aangesproken en heeft dezelfde week nog actie ondernomen door de bewoners een laatste waarschuwing te geven. Hierna is het rustig gebleven.
Het feit dat een vergunning waar misbruik van gemaakt wordt ook kan worden ingetrokken zorgt bij de klagers ook voor meer begrip en bij de beheerders voor een betere selectie aan de voorkant als zij overeenkomsten aangaan met uitzendbureaus.
