Handhavingsmogelijkheden toeristische verhuur van woningen

Auteur: Milou V.

Op 13 maart 2019 heeft minister Ollongren van Binnenlandse Zaken een brief aan de Tweede Kamer geschreven. In deze brief geeft ze aan dat ze de ongewenste effecten van de toeristische verhuur wil aanpakken. Toeristische verhuur moet mogelijk blijven, maar de negatieve effecten moeten worden aangepakt. Een van de belangrijkste voorstellen is het aanpassen van de Huisvestingswet 2014 (hierna: de Huisvestingswet).  Een belangrijke verandering  met de komst van de Huisvestingswet is het verhogen van de bestuurlijke boete.

Dat is een goed moment om te bekijken wat gemeenten nu aan handhavingsmogelijkheden hebben. Op grond van de eerder genoemde Huisvestingswet wordt het meeste gehandhaafd. Daarnaast kan er bij de toeristische verhuur van woningen mogelijk ook worden gehandhaafd op basis van het bestemmingsplan, brandveiligheidsvoorschriften en overlast. In het navolgende zal hier verder op in worden gegaan.

 

Huisvestingswet 2014
De Huisvestingwet is een instrument om de woonruimteverdeling en de samenstelling van de woningvoorraad te regelen. Een gemeente met een tekort aan woonruimte die leidt tot onevenwichtige en onrechtvaardige effecten kan op grond van de Huisvestingswet een Huisvestingsverordening vaststellen. In deze verordening kunnen regels worden vastgesteld met betrekking tot het onttrekken van de woonruimte aan de woonruimtevoorraad. Voor onttrekking aan de woningvoorraad moet in beginsel een vergunning worden aangevraagd.

Toeristische verhuur wordt door de Raad van State gezien als woningonttrekking. In de uitspraak van 6 februari 2019 (ECLI:NL:RVS:2019:317) is bepaald dat er bij toeristische verhuur sprake is van een wijziging van de functie van het gebruik. Tijdens de tijdelijke verhuur kan de woning niet als hoofdverblijf worden gebruikt door de eigenaar: de woning is op dat moment onttrokken aan de woningvoorraad.

Het maakt voor de vaststelling van onttrekking dan ook niet uit dat de verhuurder de woning zelf gebruikt voor permanente bewoning. In de perioden van verhuur is de woning onttrokken aan woningvoorraad.

Een eis voordat er kan worden gehandhaafd op grond van de Huisvestingswet is dat er alleen bij schaarste aan goedkope woonruimte een huisvestingsverordening kan worden opgesteld. Wanneer er een Huisvestingsverordening is vastgesteld kan er snel worden gehandhaafd. Onttrekking bij toeristische verhuur wordt snel aangenomen. Het college kan handhavend optreden met een last onder dwangsom, een last onder bestuursdwang en een bestuurlijke boete. In de praktijk zal eerder worden gekozen voor een last onder dwangsom, al dan niet samen met een bestuurlijke boete. Het optreden met deze handhavingsmiddelen is meerdere keren positief getoetst door de rechter. Een last onder bestuursdwang kan wel in uiterste situaties worden toegepast. Zo kan in een uiterste situatie worden gekozen voor een sluiting van het pand.

Bestemmingsplan
Gemeenten zijn op basis van de Wet ruimtelijke ordening verplicht om een bestemmingsplan op te stellen. Naast de Huisvestingswet kan de gemeente ook handhaven op basis van het bestemmingsplan. De bestemming moet zo worden omschreven dat onder een woonbestemming uitsluitend wordt verstaan dat er gewoond wordt. De gemeente kan het begrip ook zodanig invullen dat toeristische verhuur niet valt onder de woonbestemming. Wel kan er in een bestemmingsplan ruimte worden gemaakt voor andere vormen van verhuur, zoals een bed & breakfast.

Onder wonen wordt in de meeste bestemmingsplannen niet verstaan de toeristische verhuur van woningen. Gebruik in strijd met het bestemmingsplan is een overtreding op grond van artikel 2.1, eerste lid, onder c van de Wabo. Er is dan sprake van strijdig gebruik. Bij strijdig gebruik kan het college een last onder bestuursdwang of een last onder dwangsom opleggen om de toeristische verhuur te beëindigen en beëindigd te houden. Ook bij handhaving van het bestemmingsplan zal eerder worden gekozen voor een last onder dwangsom.

Brandveiligheidsvoorschriften
Op grond van de Wabo in samenhang met het Besluit omgevingsrecht en de Woningwet is een omgevingsvergunning nodig voor het gebruiken van een bouwwerk waarin bedrijfsmatig nachtverblijf wordt geboden aan meer dan 10 personen. In de bouwverordening kan worden opgenomen dat deze voorschriften al gelden bij minder dan 10 personen. Wanneer er niet aan de brandveiligheidsvoorschriften wordt voldaan kan er eveneens een last onder bestuursdwang of een last onder dwangsom worden opgelegd.

Ernstige en herhaaldelijke overlast
Een van de ongewenste effecten van toeristische verhuur is overlast. Op grond van artikel 151d Gemeentewet kan er in sommige gevallen handhavend worden opgetreden bij ernstige én herhaaldelijke overlast. Op basis van artikel 151d Gemeentewet kan de gemeenteraad in een verordening laten vastleggen dat een gebruiker van een woning zorgt dat er geen ernstige en herhaaldelijke hinder voor omwonende veroorzaakt wordt. De meeste gemeenten hebben artikel 2:79 van de modelbepaling van de VNG opgenomen in hun APV. Op basis hiervan kan de verhuurder worden aangepakt wanneer toeristen voor overlast zorgen. Deze bevoegdheid is een ‘ultimum remedium’ en kan enkel worden ingezet indien de ernstige en herhaaldelijke hinder niet op een andere geschikte wijze kan worden tegengegaan. Mocht de burgemeester kiezen voor deze vorm van handhaving dan legt de burgemeester een gedragsaanwijzing op.

Op grond waarvan handhaven?
Er zijn verschillende manieren waarop de gemeente toeristische verhuur kan tegengaan. In de meeste gevallen zal worden gekozen voor de Huisvestingswet als wettelijke basis voor handhaving. Wanneer de gemeente een Huisvestingsverordening heeft gemaakt lijkt dit de meest effectieve om te handhaven. Onttrekking wordt snel aangenomen en naast een last onder dwangsom kan er ook een bestuurlijke boete worden opgelegd.

Niet elke gemeente heeft een huisvestingsverordening vastgesteld. Een goede escape is om dan te handhaven op het bestemmingsplan. Een nadeel ten opzichte van de Huisvestingswet is dat er in geval van het bestemmingsplan slechts kan worden gekozen voor een last onder dwangsom en niet voor een bestuurlijke boete.

Wanneer er niet aan de brandveiligheidsvoorschriften wordt voldaan moet er worden gehandhaafd. Een woning kan in een dergelijk geval worden gesloten zodat deze niet meer verhuurd kan worden. Wanneer de eigenaar wel aan de brandveiligheidsvoorschriften voldoet kan de toeristische verhuur doorgaan.

Handhaving op grond van art. 151d Gemeentewet, het laatst besproken instrument, is enkel mogelijk indien de overlast ernstig en herhaaldelijk is en niet op een andere geschikte wijze kan worden tegengegaan.

Huisvestingswet meeste handvaten
De conclusie is dat de Huisvestingswet de meeste handvaten biedt om handhavend tegen toeristische verhuur op te treden. Dat niet altijd op grond van de Huisvestingswet kan worden opgetreden betekent niet dat er niks kan worden gedaan tegen toeristische verhuur.
Dan kan er mogelijk nog worden gekozen voor handhavend optreden op grond van het bestemmingsplan, de brandveiligheidsvoorschriften en in uitzonderlijke gevallen op grond van artikel 151d Gemeentewet.

Aanbevelingen voor de gemeente is om een huisvestingsverordening op te stellen. Hierin moet goed geregeld worden dat onttrekking van de woonruimte vergunningsplichtig is zodat excessen in de toeristische verhuur goed kunnen worden tegen gegaan. Dit geldt ook voor het bestemmingsplan. Gemeenten moeten er voor zorgen dat onder de bestemming wonen niet wordt verstaan de toeristische verhuur van woningen. Wanneer deze instrumenten op orde zijn, zijn er voor de gemeente genoeg handvaten om de toeristische verhuur van woningen te handhaven.

Op zoek naar een nieuwe uitdaging als handhavingsjurist of beleidsadviseur?

Bekijk snel onze vacatures!

Meer lezen?

Hier lees je onze andere artikelen op het gebied van handhaving van veiligheid en leefbaarheid.

Juridische diensten

Voor het uitbesteden van uw handhavingsdossiers, gedegen juridisch advies, inhuur van interim handhavingsjuristen, opstellen van uitvoerbaar handhavingsbeleid, aanpak van adreskwaliteit, verbetering van recreatieterreinen en snippergroenprojecten is MB-ALL uw partner.