Wanneer is sprake van een zelfstandige woonruimte?

Auteur: A. de Zeeuw

Op 10 april 2019 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State uitspraak gedaan in een zaak over een aanbouw.

De casus
Het college heeft aan appellant een last onder dwangsom opgelegd wegens overtreding van artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder a en c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht. Volgens het college is namelijk zonder vergunning een tweede woning gerealiseerd op het perceel van appellant.

In de oorspronkelijke woning op het perceel bevond zich op de begane grond onder meer een woonkamer, keuken en een slaapkamer met douche en toilet. Die slaapkamer op de begane grond is vergroot en veranderd in een woon/hobbykamer; tevens zijn een keuken en een slaapkamer met douche en toilet aangebouwd. De aanbouw is voorzien van een voordeur, maar is ook nog vanuit de oorspronkelijke woning toegankelijk. Appellant kan aan de last voldoen door ten minste de gehele keuken, de gehele badkamer of het gehele toilet blijvend uit de aanbouw te verwijderen, aldus de last.

Beoordeling van de Afdeling
Met de aanbouw is volgens appellant niet beoogd om een tweede woning op het perceel op te richten. Appellant stelt zich op het standpunt dat de aanbouw niet meer is dan een slaapkamer met een aantal voorzieningen voor het gebruik daarvan, zoals gebruikelijk is in moderne woningen.

Onder verwijzing naar eerdere jurisprudentie overweegt de Afdeling dat de vraag of sprake is van een zelfstandige woning beoordeeld dient te worden aan de hand van de feitelijke situatie. Van een zelfstandige woning is sprake indien de inrichting en de aanwezigheid van (woon)voorzieningen voor dat oordeel aanleiding geven. Dat niet beoogd zou zijn om een tweede woning op te richten, is derhalve niet van belang.

In de onderhavige casus is volgens de Afdeling een tweede woning toegevoegd op het perceel. De voorzieningen in de aanbouw (keuken, douche, toilet) maken de aanbouw geschikt voor huisvesting van een huishouden. De locatie en inrichting van de douche- en toiletruimte staan niet in de weg aan het gebruik van de aanbouw door een huishouden. Bovendien is de aanbouw voorzien van een aparte toegangsdeur. Dat er een interne verbinding van de woning naar de aanbouw is die niet kan worden afgesloten, kan niet afdoen aan het geheel aan voorzieningen dat de aanbouw geschikt maakt als zelfstandige woning.

Relevantie voor de gemeentelijke praktijk
Veel gemeenten kampen met de gevolgen van de veranderende woningmarkt. Om de omgeving leefbaar te houden, regelen veel gemeenteraden in het bestemmingsplan dat het bestaande aantal woningen niet mag worden vermeerderd. Afhankelijk van de casuïstiek kan handhaving echter ingewikkeld zijn. Overtreders proberen de regels te omzeilen door bijvoorbeeld een tussendeur aan te brengen tussen twee aparte wooneenheden. Die vlieger gaat echter niet op. In onderhavige uitspraak bevestigt de Afdeling de bestaande jurisprudentielijn dat de feitelijke situatie leidend is.

De les die we hieruit kunnen trekken is dat het college (lees: toezichthouder en handhavingsjurist) dus goed moet beoordelen en beschrijven in hoeverre de inrichting een bepaald verblijf geschikt maakt voor zelfstandige bewoning. Daarvoor is in ieder geval nodig dat er voorzieningen zijn zoals een kookgelegenheid, douche en toilet. Omstandigheden die volgens de jurisprudentie van de Afdeling niet relevant zijn, zijn bijvoorbeeld dat het verblijf geen eigen gasmeter heeft, dat de zelfstandige wooneenheden onderling toegankelijk zijn, dat geen aparte onroerende zaakbelasting wordt betaald en dat het verblijf geen eigen huisnummer heeft.

Wat kan MB-ALL voor u betekenen?
Onze juristen zijn deskundig op het gebied van handhaving van bebouwing en bewoning in strijd met het bestemmingsplan. MB-ALL neemt u uw (complexe) dossiers graag uit handen en denkt met u mee over uw handhavingsbeleid of projectmatige aanpak.

MB-ALL geeft gemeenten die met deze problematiek te maken hebben de tip om ook andere instrumenten in te zetten voor het beheersen van de woningvoorraad. Denk daarbij aan handhaving op basis van een huisvestingsverordening. De experts van MB-ALL denken graag met u mee. Neem bij vragen of interesse contact met ons op.

 

 

Meer lezen?

Hier lees je onze andere artikelen op het gebied van handhaving van veiligheid en leefbaarheid.

Juridische diensten

Voor het uitbesteden van uw handhavingsdossiers, gedegen juridisch advies, inhuur van interim handhavingsjuristen, opstellen van uitvoerbaar handhavingsbeleid, aanpak van adreskwaliteit, verbetering van recreatieterreinen en snippergroenprojecten is MB-ALL uw partner.